古アパートに悩んでいませんか？ | 誠和不動産販売株式会社

事業用不動産という資産の優良性は、「収益性」の良し悪しで計ると言って過言ではありません。

 

「収益性」とは、その不動産の家賃等の収入から、修理、修繕費、固定資産税等の支出を差し引いた純益を分子として、その不動産の時価を分母として割った数値、つまり「利回り」を計算して検討します。

 

この利回りが高い程、収益性の良い不動産となります。

 

（例） 家賃収入30万円/月　維持管理費3万円/月　資産価値5,000万円の場合
　　 （30万円－3万円）×12ヵ月/ 5,000万円 ≒ 6.48％（利回り）

 

賃貸アパート経営は、概ね築15年位までは、周辺の他物件と比較して外観や内装、設備も新しく競争力があるため、空室率は低く修繕費もあまりかかりません。

 

築16年以上30年位になると、建物の内外装、設備など部分的に老朽化や陳腐化が生じてきますが、建物の耐用年数も残っており、外壁塗装や入居者退室時にしっかりとリフォームをすれば十分賃貸物件として成り立ちます。

 

問題は築31年以上の賃貸アパートです。

この頃になると周辺地域の築年数の新しい物件に比べて、賃貸物件としての競争力が下がり、賃料の下落や入居者の質が低下していきます。また経営的にも、建物附属設備の耐用年数が経過して修繕費の高騰や建物の減価償却費が激減するため、所得税などが急増し、手元に残る剰余金が激減します。

 

この様に多くの問題をかかえる古アパートを優良資産にかえる方法を検討していきます。

 

① まず一つ目は、建替えという選択肢です。

 

借入金の返済も完了しているはずですので、新たな借入れを起こし、建替えを行うことは、もちろん有力な選択肢です。

しかしながら、かつての右肩上がりの時代と違って、ストック時代における新築投資は、より慎重である必要があります。最寄り駅からの距離等の利便性、立地性を踏まえ、将来的な需要に不安がないエリアで行うべきでしょう。

 

具体的には、新築物件の賃料水準が月坪当たり１万円を超えるエリアであれば、まずは大丈夫です。特に、建替えによって、建物の賃貸面積が増加する場合には、大きな効果を期待できる場合もあります。ただし、大規模リニューアルとの投資採算性の比較は必ず行うべきでしょう。
 

② 二つ目は、大規模改修です。

 

築30年以上の古アパートの場合には、中途半端な投資では効果が薄く、ある意味で、まったく建物のイメージを一新するようなリニューアル投資が効果的です。投資額としては、新築投資の２分の１程度を一つの目安として考えれば良いでしょう。

 

こうしたリニューアル投資では、新築時のローンの返済も完了しているはずですので、しっかりとした計画であれば、金融機関の融資も問題ないはずです。

 

最近は、築年数の古い賃貸物件に興味を持つ若者も増えており、やり方次第によっては、新築物件と変わらない家賃が取れることもあります。

 

③ 三つ目は、既存建物を解体した後に、更地で土地を売却するという選択肢です。

 

もちろん、既存建物付きで土地を売却するという選択肢もあり得ますが、一般的に入居者付の投資物件として売却をするよりも、更地にした方が高く売却できる可能性が高くなります。既存の入居者の立ち退きという大きな障害はありますが、更地後の売却には、それを乗り越えるだけの価格メリットが見込めます。

 

この選択肢が有効なケースとしては、利便性や立地性において、将来の賃貸経営に不安が残る場合を挙げることができます。本格的なストック時代を迎え、大都市の郊外部や地方都市、最寄り駅から距離のある住宅地などにおける賃貸経営は、将来の需要減退という大きなリスクを抱えています。

 

こうした立地の場合、賃貸経営をやめて、売れるときに土地を売却し、その資金で新たな投資対象に資産を組み替えることは、極めて有力な選択肢です。

 

この度は古アパートでお悩みの家主様に対し、①「建替え」②「大規模改修」③「売却」の3パターンをご提案致しましたが、不動産の個別特性により、何が最も相応しいかは変わってきます。

 

ご相談をいただければ、ご提案資料を作成致しますのでお気軽にお問い合わせください。