新築アパート用地を選ぶ際のポイント | 誠和不動産販売株式会社

新築アパート経営を行うにあたって、物件の立地が重要なポイントとなります。
どの駅、どの場所に建てるかにより、入居率（空室率）は大きく変わります。また、条件が良すぎる土地（価格の高い土地）を選択すると土地価格負担が大きくなり投資額が増大し収益性（利回り）が悪化します。

 

重要なのは入居対象者（事業計画）に合わせた土地選定です。本コラムでは、主に新築アパートを建てる上で考えたい「土地選び」のポイントをまとめました。

 

利回りの最大化について

 

重要なのは投資額に対するリターン（利回り）を最大化していくことです。土地選び・土地探しの基本もここになります。
多くの方が、必要以上に条件の良い土地を求めがちですが、目的は利回りの最大化ですので必ずしも、駅徒歩10分以内にこだわったり、用途地域にこだわったりすることが得策にはなりません。実際に、駅徒歩20分離れた物件でも高い利回りの物件は存在します。

 

必要十分以上の立地や土地の形状を求める必要はありません。入居率が100%を超えることはないわけですから、空室待ちが絶えない超人気物件を作るよりも100％堅実に埋まる物件の方がオイシイわけですね。

 

それを踏まえたときの土地探しは「ターゲットとなる入居者層」で大きく2つにわけることができます。
一つがシングル（単身者）、もう一つがファミリー（家族世帯）です。それぞれで選ぶべき土地は変わってきます。

 

単身者用新築アパートの土地選び

 

駅から10分以内の立地が適していますが、駅から15分以上離れて、土地価格を下げて、賃料収入のバランス（利回り）が良ければ検討しても良いかもしれません。ポイントは、土地価格を抑えることとなります。

 

コストパフォーマンスの観点からみると、駅から5分以内の土地は収益性を悪化させますので手は出さない方が良いでしょう。
また、土地形状についてはアパートプランの融通が効きやすいこともあるので、戸建住宅購入希望者には人気のない旗竿地のような形状がおすすめです。

 

まとめ

 

収益が目的である賃貸経営。
収益性や節税効果の高い新築1棟アパート管理は非常に魅力的ですが、0から土地探しとなると、調べる項目が圧倒的に増えることはご存知かと思います。

またマンションと違い、近隣との権利関係の調整も必要となります。

 

当社には、様々な土地探しについてのお悩みやご不安なことなど、地元のお客様から多くのご相談が寄せられます。
賃貸不動産は自己居住用不動産と違い、自らが住まないことが多い為、選択肢の幅が広く、検討の際に悩ましいことが多く出てきてしまいますが、お客様のご意向をしっかりくみ取り、トータルでコンサルティングが出来る当社までぜひご相談ください。