残価設定型の住宅ローンが登場するかもしれない | 誠和不動産販売株式会社

 

突然ですが、『残価設定型ローン』と聞いて、その仕組みをすぐに思い浮かべることは出来ますか。

 

『残価設定型ローン』とは、

このような仕組みのローン商品です。

自動車購入の場面において普及し一般化しつつあるため、車の購入をしたことがある、または検討したことがある方はご存知かもしれません。

 

残価設定型ローンは、購入する側・販売する側の双方に下記のようなメリットがあります。

 

　購入する側　

通常のローンと比べて返済額を抑えることが出来る ≒ 購入のハードルを下げることが出来る

 

　販売する側　

Ｘ年後に返却される商品の質（残価）を担保できる

 

この『X年後に返却される商品の質（残価）を担保できる』というメリットを不動産の取引、とりわけ中古住宅の流通に活かせないかと導入の研究が進められています。このプロジェクトは、国土交通省の『平成28年度長期優良住宅化リフォーム推進事業（提案型）』にも採択されていて注目を集めています。

 

『残価設定型住宅ローン』においては、如何にして残価の割合を増やすことが出来るかがポイントです。
残価の割合を高く出来るほど返済の負担を軽くすることができ、購入する側はメリットを活かすことが出来るようになります。

 

一方で、『残価をどのようにして担保するか』という課題もあります。
残価設定型ローンが普及している自動車購入においては、残価の設定は3～5年後とされることは一般的です。しかし、数年先の読みやすい自動車（動産）と違い、不動産の世界ではここまで短い年数で設定することは現実的ではありません。仮に残価の設定を10年後とすると、『10年後の残価設定に対する不確定要素やリスクを誰が負担するのか』が大きな障害となります。

 

住宅の販売会社や民間金融機関にこの負担を負わせるのは、まだ時期尚早と思われます。全国で見ても、気候故に住宅の性能が高いと言われる北海道で住宅販売会社・検査機関・金融機関が連携して行っている『北海道R住宅ストック流通推進プロジェクト』が、モデル事業として実施されているのみです。恐らくは、国土交通省と住宅金融支援機構（フラット35）が取り扱うところから始まるのではないかと予想しています。

 

残価設定型住宅ローンが普及すれば、返却された『残価（≒価値）の明確な中古住宅』が商品として再び市場に供給されることになります。これは、国土交通省が掲げる中古住宅市場の成長戦略にも合致します。今後の動向に注目したいところです。

 

かつて、不動産は所有することが当たり前でした。
時代を経て、賃貸ではシェアハウスの登場で市場が変化したように、持家に対するスタンスも新しい価値観が生まれるのかもしれません。