相続等で取得した空家の、譲渡所得にかかる特別控除について | 誠和不動産販売株式会社

相続によって取得した空家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。

この特例は、空家の増加を懸念する政府によって、平成28年から始まった制度となります。
しかし、その建物の条件は何でも良いというものではなく、申請にはいくつかの条件を満たす必要があります。

 

　条件の１つ目　

被相続人が一人暮らしであった時に限るということです。
この特例の目的は、空家を減らすことにありますので、被相続人から継承した際に空家になった、という事実が確認できなければいけないということですね。

 

　条件の２つ目　

昭和56年5月31日以前に建築した建物であるということです。
何故この日なのかというと、その翌日が、新耐震基準の施行日だからです。

平成25年における住宅の耐震化の進捗状況の推計値として国土交通省が平成27年6月に公表した数値を考慮すると、空家のうち約60％が耐震性のない建築物であるとされています。
空家があることで、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす物件を減らしていくことが目的なので、自然災害による倒壊の恐れの高い空家を減らしていく施策と言えそうです。

 

　条件の３つ目　

相続後に、何の用途にも使用していないということです。
相続した物件を、相続後に事業用や賃貸、居住の用に供してしまうと、特別控除の申請の権利は消滅してしまいます。

また、この条件は、建物を解体した後の土地を、駐車場や事業の用に供した場合も同様ですので、お気をつけください。
もし空家を相続し、ご自身がそこに住まない場合は、特別控除を使っての売却手取り額と、運用した際の利益計算をきちんと対比した上で、運用をした方が良いと言えます。

 

ここまでをまとめると、空家相続の特別控除とは

 

　① 相続により発生した空家のうち、
　② 旧耐震基準しか満たしていない家屋について
　③ 相続人が
　④ 必要な耐震改修又は除却を行った上で家屋と敷地又は建物除去後の土地を売却した場合、
　⑤ 譲渡益から最高3,000万円を控除することができるようにする

 

という内容のものとなります。




また、他の条件より後に追加された項目ですが、平成31年（2019年）から、非相続者が老人ホーム等に入ったなど、一定の要件を満たしていた場合は、居住の用に供されていたと認められることとなりました。

正確には、以下の条件となります。

 

１． 被相続人が老人ホーム等に入所をした時点において介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前   まで老人ホーム等に入所をしていたこと。

 

２． 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用（被相続人所有の物品の保管など）がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

 

老人ホーム以外にも、グループホーム、障害者支援施設などでもこの特例を利用することができます。
ただし、電気、水道、ガスなどの使用中止日が確認できる書類や、家屋管理の証明や、所得証明書などを提出し、不動産を適切に管理し、所得を得ていないことを証明する必要があります。

ただし、以上の要件を満たしていても、建物及び土地の合計譲渡価格が1億円を超えると、この特例が使用できなくなります。
この場合、土地を分割して売却した場合も同様ですので、ご注意ください。

また、空家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例は、被相続人居住用家屋とその敷地のうち、相続人が被相続人の相続開始前にすでに共有によって所有している相続人所有部分については、この特例の適用はありません。





この特例は平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡に適用することとしており、相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までが譲渡期限ですので、空家を相続なさった方は、相続の日から、いつまでが特例を利用できるか、しっかり確認しておきましょう。