リバースモーゲージとは？ | 誠和不動産販売株式会社

リバースモーゲージとは、 『 住宅を担保に資金の融資を受けられる 』 制度です。

一般の融資と異なり、日々の返済は利息のみに抑え、元本の返済は相続のときまで繰り延べることができます。言い換えると、自宅の住み替えや修繕、または日常の生活費・レジャー用途の費用を、自宅に住みながら準備できるメリットがあります。
今回は、この『リバースモーゲージ』を利用してより良い住まいへのお住み替えをする方法について、お伝えしたいと思います。

『リバースモーゲージ』の利点、それは『住宅ローンを借りることが難しいご年齢であっても利用することができる』ということです。
「今まで3階建ての自宅に住んでいたが階段の昇り降りが大変」「駅近の自宅から、少し遠くても住環境の良いところへ」そのようなニーズがあるときに、是非活用してみてください。

 

 

　 お金の借り方

 

 

① リバースモーゲージを取り扱う金融機関へ申し込みをします。このときに担保となるのは『現自宅（の土地）』です。

 

　【 注意！ 】 金融機関によっては、

　『 推定相続人（相続人になる可能性のある人）の全員から同意を得る 』 ことを、融資の条件としていることもあります。

 

　　　↓それはなぜなのか？

 

　リバースモーゲージは、『元本の返済が相続時』だからです。
　返済方法は次の項目で解説しますが、いずれの方法でも相続人の方に判断が委ねられます。

　予め、リバースモーゲージの返済や自宅不動産の先々について、知っておくこと、そしてそのときの方向性を決めておくことが大切です。

 

② 金融機関の担保評価審査（現自宅を元に『いくら融資できるか？』の審査）を経て、融資可能額がわかります。

 

③ 金融機関とリバースモーゲージ借入の契約を締結し、融資を受けます。
　 融資を受けることの出来る金額は、担保評価にて算定された融資可能額の範囲内です。

 

　【 融資の使途について 】

　　金融機関によって異なりますが、『生活費』『交遊費』『自宅リフォーム費』など、基本的に幅広い用途に使うことができます。

　　また、『不動産購入費』も可能とする金融機関も多く、セカンドハウスや別荘など不動産を購入する際にも検討することができます。

 

　　但し注意点として『投資目的』『事業目的』の使途は認められていないことが殆どです。

 

　　『投資信託を購入する』『個人の事業へ充てる』『投資不動産を購入する』…etc
　　これらのためにリバースモーゲージを利用することはできません。使途が投資・事業用途であれば、それに合った融資を検討しましょう。

 

 

　 お金の返し方

 

 

　毎月の返済　

毎月の返済は『利息のみ』です。
一般の融資とは違い、元本は相続時に一括で返済する方式のため、日々の返済負担を抑えることができます。

 

例： 2,000万円 × 金利3.95％ ÷ 12ヶ月 ≒ 65,833円

※ 融資金額3,000万円、うち利用額2,000万円、金利3.95％（参考例）の場合

 

　融資元本の返済　

相続時に、一括で返済します。以下の３通りの方法があります。

 

　【 １ 】　相続人が自己資金で全額返済する

　【 ２ 】　担保となっている住宅（土地+建物）を売却し、その売却代金で返済する

 

　【 ３ 】　担保となっている不動産を返済の代わりに金融機関へ差し出す（代物弁済）

 

【 ２ 】の方法では、売却代金が融資元本を上回るときには、その残額を相続人の手元に残すことができます。
言い換えると、融資の金額が同じであれば、担保となる住宅（土地+建物）の資産価値が高いほど、差額がそれに応じて手元に残ります。

 

 

　 メリット・デメリット

 

 

　メリット　

○ 纏まった資金を準備することができ、生活費・遊興費・住み替えなど、生活を豊かにする様々なアクションを起こすことができます。

 

　▷ 住み替えの場合、購入した新しい不動産は 【 相続資産 】 となります。

 

○ 住み替えの場合、今までの自宅は様々な用途で運用することができます。

 

　▷ 賃貸として運用すると、収益を上げる（家賃収入を得る）ことができます。

　　 ※ 得られた家賃収入も、現預金として相続資産になります。

 

　デメリット　

● 相続時に、元本を返済する必要があります。

 

▶ ① 融資元本を全額現金で返済する → 元々の自宅は残すことができます。

 

　 ② 現自宅を売却し、その代金で返済する → 資産価値が高ければ、差額は手元に残ります。

 

　 ③ 現自宅を金融機関へ差し出すことで完済とする（代物弁済）

　 ※ ②・③の場合は、もともとの自宅は手元に残りません。

 

 

　 まとめ

 

 

リバースモーゲージは、今ある不動産の資産性を活用して、生活をより豊かにアレンジできる制度です。
『住宅ローンが使える年齢では無いから』『纏まった現預金が無いから』
どのような時であっても、自らの人生を豊かに望むことは、誰しも抱く願いでもあります。
そのときには、是非役立ててみてください。