マイホーム購入時の、3,000万円控除について | 誠和不動産販売株式会社

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

 

不動産を売却して、得られる利益に応じてかかる税金のことを譲渡所得税といいます。譲渡所得税は次の式で求められます。

 

　譲渡所得税 ＝ （ 売却価格 － 購入価格 ） × 税率

 

この税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。

 

例えば、5,000万円で購入した不動産を、5年以内に5,500万円で売却するとします。この場合の譲渡所得税は次のようになります。

 

　譲渡所得税 ＝ （ 5,500万円 － 5,000万円 ） × 39.63％ ＝ 198.15万円

 

本来なら500万円の売却益に対して、約200万円の税金を支払いますが、この控除を使うと、利益額がマイナスとなるので、税金がかからない、ということになります。



譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用することになります。

 

特例を利用するには

 

控除対象になるのは、以下の③つの条件をすべて満たしている場合です。

 

　① 現在住んでいる建物の売却、または建物といっしょに土地や借地権の売却であること
　② 建物を取り壊した後、売却までの間に土地を住居以外に使用していない
　③ 建物の売却が、親子や夫婦間でなされていない

 

逆に、以下のいずれかの条件に当てはまる場合、上記の条件を満たしていても、控除が適用されない場合があります。

 

　① 3,000万円控除の利用目的のためだけに入居した土地や建物の売却
　② 一時的な目的のために入居した土地や建物の売却
　③ 別荘や不動産投資ための家屋の売価

 

3,000万円控除の注意点

 

（１） 物件が夫婦の共有名義の場合　

 

居住用財産が夫婦ふたりの共有名義の場合は、ふたりの持分に対してそれぞれ3,000万円控除が使えるわけではなく、どちらか一方の持分にしか使えません。

 

（２） 居住期間が10年超　



10年を超えて住んでいた住まいの売却には、10年超所有軽減税率という特例が利用できます。これは、10年を超えて所有している家屋を売却すると、売却利益の6,000万円までが税率14.21％まで軽減されるというものです。

例えば、売却して500万円の売却益が出たとすると、500万円 × 14.21％で税金額は約71万円ほどになり、5年以内の売却時（約200万円）と比べると税金額は半分以下です。

 

（３） 特定居住用財産の買い換え特例　

 

特定居住用財産の買い換え特例とは、新しく購入した家の購入金額が、住んでいた家の売却金額より大きい場合は課税されないというものです。新しく家を4,000万円で購入し、住んでいた家を3000万円で売却する場合、税金はかかりません。

 

 

以上、今回はマイホーム購入時の、3,000万円控除についてでした。
なにかご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。