杉並区で不動産を購入する前に知っておくべき事柄 | 杉並区(阿佐ヶ谷、南阿佐ヶ谷)一戸建て・中古マンション・土地【誠和不動産販売】



まず専門的なお話をする前に、将来「これ位の広さの家に住みたいな!」というお客様の夢や希望を教えてください。

例えば、「LDKは家族皆で集まっても余裕がある15帖以上の広さがあって、主寝室は6帖位は欲しい...」など、

この広さに関するお話をこれから掘り下げて説明を致します。




都市計画図とは、地方公共団体がその行政区域内の都市計画の内容を示した地図です。

土地の利用について一定の制限を加えているため、土地をうまく活用していくためには、購入する土地についてどの様な規制があるのか

等、理解をしておくことが大切です。




用途地域とは、用途(建築できる建物)を制限するためのルールのことを指します。

都市計画法によって定められたものであり、用途地域を設けることによって、住みやすいまちづくりを計画的に行うことを目的としていま

す。


 杉並区の用途地域の指定状況 

第一種低層住居専用地域の占める割合が 約64.1% と最も高く、住居系用途地域全体では 85.8% を占めています。

 杉並区の土地利用状況 

建物の建っている土地(宅地)の 約8割が戸建住宅や共同住宅などの住宅用地 であり、23区中でも住宅地の比率が高く、住宅都市であることが分かります。

※ 少し乱暴な考え方ですが、下図(都市計画図から阿佐ヶ谷駅周辺を抜粋)の 青系地域は原則2階建住宅、 緑系地域が原則3階建住宅、 橙色・桃色は高層住宅 とお考えいただいて大きく間違いはありません。




どの様な住宅を建てるか?を考えるうえで、土地の広さに対して建築物の規模を好きに決めて良いかというと、そうではありません。

建築主はもとより、周辺に住む人たちの快適さや安全性も考えて規制が設けられています。

そうした規制の代表的なものが、「建蔽率」「容積率」です。




下図のとおり杉並区の相場をカラー別に纏めてみました。

概ね中央線沿線各駅から 徒歩10分余 のエリアは、 黄   と高額価格帯、駅から 15分前後 まで離れれば  橙  緑 と少し安くなります。

また、丸ノ内線の南側は全体的に中央線沿線エリアよりも価格が安い傾向にあります。

駅から 5分圏内 でも 桃  橙   10分圏内  緑 の色分けです。

駅から 15分前後 になると主に 青 となります。




今までご説明したお話やお聞きした情報で、ご希望の住宅に住むための必要な資金を割り出すことができます。

 例えば、緑の地域で80㎡の土地に80㎡の建物を建築する場合 

 80㎡ × (48.4万円 ~54.45万円) + 80㎡ × 23万円(一般的な建築単価) ≒ 5,712万円 ~6,156万円

 例えば、青の地域で80㎡の土地に80㎡の建物を建築する場合 

 80㎡ × (42.35万円 ~48.4万円) + 80㎡ × 23万円(一般的な建築単価) ≒ 5,228万円~5,712万円

色別の地域を変えるだけで500万円程必要な資金が変わります。

具体的にお客様の場合はどの様になるか検討してみましょう。


 
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