住宅ローン控除の延長 | 誠和不動産販売株式会社

いよいよ来る2019年10月より、消費税の税率が10％に引き上げられることが濃厚となりました。
この税率引き上げと同時に飲食料品関連には軽減税率制度が導入され、その適用範囲や条件は日々の生活に直接影響するものであるため関心を持っていらっしゃる方も多いかと思います。

不動産業界においても消費税は避けて通れない税制であり、実際に前回税率が5％から8％に引き上げられた際は駆け込みや買い控えが起きたことは記憶に新しいところです。

今現在はいざなぎ景気を超える好景気であると言われ、また2020年の東京オリンピックを目前にして特に建設業界の人手不足・資材不足から住宅建築費は増加の一途を辿っています。
その影響は大規模建築物に留まらず、個人の住宅取得費も右肩上がりで上昇を続けています。
一方で所謂実体経済の成長は鈍化、ともすればマイナスとも囁かれ、増え続ける住宅購入費と個人の経済能力の乖離が無視できないほどになってきているのが不動産市況の現状です。

ここにきて、更なる負担となる消費税増税が不動産市況に大きなブレーキを掛けることになるのは容易に想像がつくところでしょう。
そのため、住宅取得を目的として設けられている現行の税制優遇についても、景気後退を緩和するために経過措置が執られることとなりました。
今回は、そのうちのひとつ「住宅ローン控除」の延長についてお話致します。



≪ 住宅ローン控除期間の3年間延長 ≫

現行の住宅ローン控除は、住宅の取得が特定取引(取引における消費税が8％または10％)のとき、住宅取得のための借入残高額の1％を取得税から控除する仕組みです。適用される借入上限額が4,000万円のため、最大で年40万円を10年間(計400万円分)所得税控除を受けることが出来ます。
住宅の取得が特定取引では無い場合(個人間売買や土地取引)は、適用される借入上限額が2,000万円までとなり、所得税の控除も年20万円(計200万円)までとなるのはご存知の通りです。

今回の消費税増税に伴い、この住宅ローン控除は期間が3年間延長されることになりました。
10年間所得税控除を受けるところまでは現行の方式と同様で、11年目以降は「建物価格(税抜)の2％を3年で割った金額」か「住宅ローン残高の1％」の少ない方をその年における控除限度額とするように変更されます。




建物価格」というと分かりづらいかもしれませんが、これは購入時の価格のことです。
新築戸建であれば契約書に、注文建築であれば請負契約書にそれぞれ明記されています。

例として、6,000万円の新築戸建(土地4,000万円・建物2,000万円(税抜))を6,000万円の住宅ローンを借りて購入し、11年目の借入残高が4,000万円だったとします。(税金や諸経費は考慮しないものとします)

このとき、

　① 借入残高の1％　≒　40万円

　② 建物価格（税抜）の2％（60万円） ÷  3年　≒　20万円

どちらか少ない金額、この例では②の20万円が、その年の住宅ローン控除の限度額として所得税から差し引かれることになります。

なお、この住宅ローン控除延長が適用されるのは、特定取得の中でも住宅の取得に係る消費税額が10％の場合に限られます。
8％のときは今までと同様に10年間の控除となるので、住宅の引き渡しの時期によってどちらが適用されるかが変わることには注意する必要があります。

また、個人間の売買や土地取引には消費税が掛かりません。
既存の一戸建やマンションのご購入を検討されている方はこの期間延長の適用対象ではありませんので、特段税率変更を待たずとも良いでしょう。リフォーム費用や引越し費用、家具や家電の購入費、不動産売買における諸経費や仲介手数料などに係る消費税も同時に上がることになるため、長い目で見て利のあるお住み替えとなるようしっかり計画を立てることが大切です。

この他にも「すまい給付金対象層の拡充・増額」「住宅取得資金の贈与税非課税枠の拡大」「新たなポイント制度の創設」などがあり、消費税増税による不動産市況の停滞を防ぐために税制面での優遇はこれまで以上に手厚いものとなります。

前回の消費税8％への増税前には、新築住宅の着工数が増加した他、首都圏の平均分譲価格が1割近くも増加するなど駆け込み需要が発生しました。しかしながら当時と比して増税後の下支え政策も充実してきているため、今回は極端な駆け込み・買い控えは発生しないと見込まれます。
少なからず時期の判断に関わるものではありますが、その影響の度合いは大きいものではないでしょう。