借地借家法とは | 誠和不動産販売株式会社

平成4年8月1日より借地借家法（新法）が新たに施行されました。これにより、旧法である借地法、借家法、建物保護法は廃止されました。

ただ、新法が施行されたからと言って強制的に新法へ移行しなければいけないものではございません。新法の適用があるのは、平成4年8月1日以降に契約をした借地権のみとなっており、それ以前の旧法での契約は継続となっております。また、当事者間で新法への適用を認めた場合は、更新時より新法の適用となります。


● 旧法借地権

旧法では、建物を堅固建物（石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等）と非堅固建物(木造等) の2種類に区分しています。借地権の存続期間は、あらかじめ当事者間で取り決めのなかった場合は堅固建物を60年・非堅固建物を30年と定めております。更新後の存続期間は堅固建物で30年・非堅固建物で20年です。この期間中に建物が朽廃、滅失した時には借地権は消滅します。

借地権の契約において、建物の種類・構造を特に定めなかった場合には、非堅固建物の所有を目的とするものとみなします。以下表をご確認下さい。





● 新法上の普通借地権

新法の借地権には普通借地権と定期借地権があります。
新法の普通借地権には堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年となっております。
存続期間が満了し、借地契約が更新された場合には、最初の更新は20年、2回目以降の更新では10年となります。
更新前、更新後ともに、貸主・借主が上記存続期間より長く設定した場合には、その期間が適用となります。


● 定期借地権

定期借地権は法定更新がなされず、期間満了時に借地権者は土地を更地にして地主に返還しなければなりません。
地主にとって、返還時期が読めない旧法借地権と異なり、財産の管理のしやすさがメリットとなります。
定期借地権は３種類に分けられます。

（１）一般定期借地権
借地権の存続期間を50年以上として設定されます。期間の満了に伴って借地権契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返還する必要があります。

（２）建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間を30年以上とし、期間満了時に地主が建物を買い取ることをあらかじめ約束して契約した借地権です。地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。建物譲渡後に借地権者が建物に居住を希望する場合は、建物の借家契約を締結することになります。

（３）事業用定期借地権
事業用の建物所有を目的とし、10年以上50年未満の期間を定めて契約される定期借地権で、公正証書により契約が締結されることが要件となります。一般定期借地権と同様に期間の満了に伴って借地契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返却する必要があります。事業用定期借地権は、事業専用の建物であることが要求されるので、賃貸マンションのような居住目的の建物は対象になりません。

※詳しくは以下表もご覧下さい。





● 借地権のトラブル

借地権についてのトラブルが多いのは、やはり権利関係が絡む為と考えられます。地主さんと借地権者さんの関係は債権債務の権利関係となります。借地上の建築した自分名義の建物を債務者は債権者に許可を得なければ売買や建て替え等出来ません。しかし、地主さんが承諾を認めないとなった場合に借地権者さんが一方的に不利になってしまいます。

そこで借地権者さんの権利を守るため借地非訟裁判というものがあります。これは、地主さんが承諾を認めなかった場合に借地権者さんの権利を守るための裁判となります。借地非訟の申し立てには4種類あります。

　① 借地条件変更申立…建物の構造や用途を変更する際に地主さんの承諾が得られない場合
　② 増改築許可申立…建物の増改築をするにあたり地主さんが承諾しない場合
　③ 賃借権譲渡・土地転貸許可申立…借地権を第三者に譲渡する場合に地主さんの承諾が得られない場合
　④ 競（公）売に伴う土地賃借権譲渡許可申立…競売で借地権を購入した場合のトラブルに関して非訟裁判を起こ　　　　す場合


まとめ

借地権のトラブルは民法や借地借家法といった法律が絡むことが多いので、地主の方も借地権者の方も正しい知識をもって対応にあたる必要がありますが、人対人の感情が絡むと正しい判断が出来なくなってしまう可能性もありますので、お困りの際は当社までお問い合わせください。