利回りに踊らされないリスクマネージメント | 誠和不動産販売株式会社

投資物件購入の目安とされている『利回り』。
今回はこの『利回り』について基本的な捉え方と想定されるリスクマネージメントをご紹介したいと思います。

 表面利回りと実質利回りの基本的な見方

『利回り』とは、投資額に対して収益がどれくらいあるかを測る尺度のことです。
預貯金や債券、株式などの金融資産を運用する場合に一般的に使われます。不動産投資における『利回り』は、投資額に対してどれほどの収益が得られるか見極める指標です。




 実態を表すのは実質利回り

不動産投資は物件によって年間必要経費（ランニングコスト）が異なります。


新築と中古の必要経費の考え方

新築物件は、修繕がすぐに必要とされることは稀な為、年間必要経費のばらつきが少なく、表面利回りと実質利回りとの差が少ない傾向があります。中古物件は、購入後すぐに修繕費負担のケースも可能性としてある等、年間必要経費の発生頻度やタイミングにばらつきがある為、注意が必要です。


物件種別による必要経費の違い

● マンションは、管理組合が管理を業務委託していることが多く、管理費修繕積立金が発生します。各区分所有者から集められた積立金で　 マンションの保全や修繕を計画していきます。費用は管理状況、修繕計画、築年数等、各物件により異なります。

● 戸建、アパートは、ご自身で管理保全を行えばコストは少なくなりますが、主要部分の大規模修繕や不動産の数が多い等ご自身で全て　 管理することが困難なケースがあります。

管理会社や不動産業者に管理委託する場合、別途費用がかかります。管理費、修繕費は基本的に所有者負担で行います。
定期的に保全修繕を行えば、不動産価値の下落スピードを抑えることが出来ます。


年間必要経費を定期的に見直し、実質利回りを長期的に勘案しましょう

物件の広告には利回り（多くは表面利回り）が表示されていることがほとんどで、一般的な不動産の利回りは3％～10％超のものまで物件によって様々です。ついつい利回りの高い物件に目が行ってしまいがちですが、利回りが高い＝収益性が高いとはいえないことに注意しましょう。


利回りより大切な購入前後のリスクマネージメント

本当に重視しなければならないのは、利回りではなくリスクマネージメントです。
リスクを恐れるのではなく、リスクをよく知り、上手にリスクと向き合うことが不動産投資成功のコツです。




まとめ

不動産投資というのは、ただ単に不動産を購入すれば成功するというものではありません。時代の流れや、不動産に関係する法律の改正など専門的な知識を必要とする分野なのです。質の良い物件選び、管理、ポートフォリオの見直し、節税対策、相続対策まですべてを個人の力で成功させることは至難の業です。誠和不動産販売では、不動産のプロが不動産に関するあらゆる疑問を解決、お一人お一人のお悩みに親身にお答えします。