近年、急速に流行り出した賃貸併用住宅 | 誠和不動産販売株式会社

長い目で見た場合、どのような住居が最適かという判断は難しいものです。
実際に、必要とする住居のサイズは10～15年で変わってくるのが一般的と言われており、住み替えの難しさの一因になっていると考えます。『手狭になって．．．』『手広になって．．．』などは、よく聞くお住み替えの理由です。

今回ご紹介する賃貸併用住宅には、家族の人数構成によって必要となる自宅住居の広さや間取りを調節できるというメリットがあります。下記のライフプランに合わせた賃貸併用住宅のメリット事例をご覧ください。





上記の例のように、夫婦二人の時点で自宅を購入したあとには、その後出産などで子供が増えたり親を迎え入れたりという場合には賃貸部分を減らし、逆に子供が成長して独立したら賃貸部分を増やすということも可能です。賃貸部分として使っていたところに新たに親を呼び寄せるという選択肢もあるでしょう。

このように、様々な可能性や魅力もある賃貸併用住宅ですが、もちろんデメリットもあります。
それでは下記から詳しく賃貸併用住宅についてご説明いたします。

 

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1.賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、住宅の一部を賃貸として貸出することを目的として建てる住宅のことです。
賃貸併用住宅を建てたとしたなら、家の持ち主になると同時に「賃貸物件のオーナー」にもなります。自己居住用の住宅にしか使えない『住宅ローン』が賃貸併用住宅では利用可能です。さらにその返済を賃料収入にて圧縮できます。このことで、財産を生む可能性が高まるのも、賃貸併用住宅の魅力の一つです。


2.賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅は、自分が住むとともにお金を生み出す家となります。以下のようなメリットがあります。

①ローン返済額を圧縮できる

　自己居住用物件にしか使えない『住宅ローン』。賃貸用住居は一般的に『アパートローン』などを使わなければならず、『住宅ローン』に比べ金利は割高です。自己居　住と賃貸の両方の特性を合わせ持ちながらも融資は金利の安い『住宅ローン』を使えることがポイントです。さらに、賃料収入を得られることにより、住宅ローンに返　済にも充てることが出来ますので、融資の受け方によっては、返済額をゼロに近づけることも、むしろプラスにできる可能性もあります。


②人気のエリアに家を持つこともできる

　雰囲気のよさ、交通の利便性のよさで人気のエリアは、土地の価格が高くなりがちです。自分自身の住まいだけでなく、賃貸に回せる部屋を準備できれば、その賃貸　部分からの収入で「自分が支払う金額＋家賃収入」で、希望するエリアに住まう夢が叶うこともあります。かつ人気のエリアは借り手も見つかりやすく一石二鳥です。


③家族構成の変化にも柔軟に対応できる

　複数の世帯が同じ屋根の下で生活する賃貸併用住宅は、将来的に家族構成が大きく変化したときにも役だってくれます。例えば、お子さんが将来結婚したときに、　賃貸部分をお子さん世帯が活用することにより、お互いの住居スペースを自由に行き来できる二世帯住宅にすることも可能です。また、お子様が巣立ち手広になっ　た家からの住み替えの際、ご夫婦二人で暮らす小さな戸建用地が見つかりにくい時も、賃貸併用住宅は　家探しの選択肢を広げてくれます。


3.賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅を持つということは、自分が住むとともに「不動産経営者」「大家さん」「賃貸オーナー」にもなることを意味します。このことから、以下のようなデメリットが考えられます。

①税金関係の手続きが必要

　賃料で得た収入は、確定申告をしなければいけません。確定申告など税にまつわる知識を身につける、もしくは税理士に依頼するといったことが必要です。

②空室リスクマネージメントが必要

　毎月安定した賃料収入を得られるのが賃貸併用住宅の魅力ですが、それも借り手を確保できて初めて成立するお話です。借り手が無い状態、つまり空室・空き　テナント状態が続いても、税金や入居者の入れ替わり時に発生する修繕費など諸経費は発生しますので、いわゆる赤字状態に陥ります。空きが続けば続くほど　キャッシュフローは不健全になり、債務の返済にも滞りができかねません。


　対策

●入室希望者の多い好立地の物件を選びましょう！
　商店街や駅までの距離などは物件の人気に大きく関係しますので、実際に自分の足で物件の周辺を歩き、環境を確認してみることも大切です。

●不動産のご近所情報に敏感に！
　近隣の環境の変化は物件の稼働率と大きな関係があります。学校や工場の移転などご近所に大きなマイナス変化があったら買い替えも視野に入れて早めに行動しましょう。

●清潔で快適、安全な不動産であることが人気物件の最低条件です。
　経費はかかりますが、定期的なリノベーションを心がけましょう。安心できる管理会社・メンテナンス会社とつきあうことも重要です。

●入室審査は厳密に、入室時の信用調査、保証人の確認を確実に行いましょう。
　家賃滞納や無断退去（いわゆる夜逃げ）による損失を避けるためにも安易な契約は厳禁です。


③建築費用が高くなる

　入居する世帯分の水回り設備（キッチンやバスルーム、トイレ）を作らなければなりませんので、建築費用が高くなってしまいます。家庭内で発生する生活音は　気にならなくとも、他の世帯の生活音は気になってしまうのが人間です。ご近所トラブルの原因ともなる音の問題を入居者間に発生させないよう、防音対策も　必要となるでしょう。これもまた、建築費用が高くなる要因です。


④不動産業者などとの契約

　大家さんが自ら入居者を探し、管理集金を行う場合もありますが、多くの方が不動産業者に仲介や管理を委託しております。家賃回収や入居者退去後のクリー　ニングの交渉（敷金管理など）の手間を考えると、信頼できる不動産業者選びもとても重要です。


まとめ

自己居住用としてフレキシビリティや節税等、魅力の多い賃貸併用住宅ですが、デメリットとして不動産経営の難しさがあげられます。また、管理会社も10社あれば10通りの仕事をします。長い付き合いが出来る、ともに協力しあえるパートナー関係を作れる管理会社を選びましょう。また、賃貸併用住宅に限らず、買って終わり・建てて終わりという不動産業者よりは、その後も継続的に相談できる関係を築けるような業者を選ぶということが大事です。なぜなら会社選びは不動産経営という事業の大事なパートナーに当たるからです。