固定資産税の払い過ぎに注意が必要！？ | 誠和不動産販売株式会社

23区に不動産を所有の方には、5月末から6月初旬にかけて都税事務所から緑色の封書（納付書）が届きます。

毎年の事、且つ少し前の事でもあり、ご記憶に新しい方も多いと思われます。

 

皆さんはこの納付書に疑問を持った事はありますか？

 

ほとんどの方が、役所から届くこの書類に全幅の信頼を寄せて記載のとおりに納税をしているのではないでしょうか？

固定資産税は地方税であり、23区の場合は都税事務所の職員が税額を計算して決定されます。星の数ほどもある不動産に対して「人」が関わる以上ミスがある可能性はゼロではありません。

そういう意味でも、自分が納税する額は正しいのか、必ずチェックするべきだと思います。そこでこの度のコラムでは、この固定資産税のチェックポイントについて解説します。

 

1月1日時点で所有している不動産に課税される

 

そもそも固定資産税とはどういう税金なのか、おさらいしておきましょう。

固定資産税は、1月1日時点で土地や建物を所有している人に課せられる税金で、地方税（市町村税）です。

1月1日時点での土地の価格、建物の価格が算出され、そこに一定の税率が課せられ納税することになります。

土地や建物の価格は変動するので、本来は毎年固定資産税が見直されるべきですが、課税事務の簡素化、徴税コストを抑えるために、評価の見直しは3年に1回となっています。

ちなみに平成27年は3年に1回の評価見直しの年となります。本年から3年間は原則固定資産税が増減する事はありません。

 

固定資産税額が決まる仕組みは、単純です。

土地の価格は路線価に基づき、土地の形状や接道状況などによって課税標準額が算出されます。

路線価自体は実勢価格の80％程度ですが、更地の場合は、税の軽減措置はありません。言い換えれば土地に住宅が建っていなければ税額が高くなります。

 

建物の価格は「再建築価格」といって、今、同じ建物を建てるとしたら、いくらかかるか、という考えのもと、課税標準額が算定されます。よほど華美な住宅でない限り、実勢の40～60％程度の価格になります（詳細は後述）。

建物自体に課税標準の軽減措置はなく、新築の場合に限って、一定の期間、税が半減される仕組みとなります。

 

つまり、土地も建物も、固定資産税の計算式は、

課税標準額×税率（1.4％※）＝固定資産税額

　※1.4％は標準税率。市町村によって税率は異なる場合がありますが23区は1.4％が適用されます。

 

どんな場合に、税の軽減が受けられるのか
 
固定資産税の本則は前述の計算式ですが、では、どんな場合に税の軽減が受けられるのでしょうか。
ここが過払いを防ぐ、重要なポイントとなります。ここでは話を簡素化するために、一般的な一戸建てのケースで説明します。
 
住宅建築用の土地に関しては、「住宅用地の特例」があり、以下のように課税標準が軽減されます。
 
小規模住宅用地（土地面積200㎡以下の部分）・・・課税標準が6分の１になる
一般住宅用地（土地面積200㎡超の部分）・・・・・課税標準が3分の1になる
 
本則の計算に照らすと、土地面積が200㎡以下の住宅用地なら、
 
土地の課税標準額×1/6×税率（1.4％）＝土地の固定資産税額
 
新築の建物の場合は、課税床面積が120㎡までの部分（適用の基礎条件は床面積50㎡以上280㎡以下）
について、本則で計算された固定資産税額が3年間または5年間にわたって、半額になります。
 
3階建て以上の耐火構造、準耐火構造・・・新築後5年間は税金が半額
上記以外の一般住宅・・・・・・・・・・・新築後3年間は税金が半額
 
本則の計算に照らすと、建物の課税床面積が120㎡以下なら、
 
建物の課税標準額×税率（1.4％）÷1/2＝建物の固定資産税額
 
いかがでしょうか。課税の仕組み、税の軽減措置自体は、さほど難しくありません。
話がややこしくなるのは、軽減適用には面積の条件があるからかもしれません。土地の住宅用地なら、すべて課税標準が6分の１になるわけではないし、建物も床面積が120㎡を超えた分は、税の軽減の対象外になるからです。
各自治体でミスが発生するのは、こうした面積按分での入力ミスも多いのではないでしょうか。
 
計算の元になる課税標準って何？
 
ここまで読んできて、「その課税標準額が分からなければ計算できない」と思われた方も少なくないと思います。
自分で計算しようにも、課税標準額が分からなければ、実は、過払いかどうかチェックしようがありません。
 
自分の家の課税標準額はどうやったら求められるのでしょうか。
 
まずは、土地について。
一般的な宅地であれば、まずは課税標準の大元となる「路線価」が算定基準となります。路線価は地価公示価格や鑑定評価、売買事例などを元に、主要な道路ごとに定められているものです。
この路線価に基づき、宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて固定資産税の課税標準が算出されます。今はイ
ンターネットなどで路線価が公開されているので、一度チェックしてみるといいでしょう。
 
「東京都主税局（路線価公開）」

やっかいなのは建物の課税標準額の算出です。
冒頭で「再建築価格」で算定されると記載しましたが、実は、それを算出するための「固定資産評価基準」が存在します。これは総務大臣が定めたもので、基本的には全国一律で評価ポイントが決まっています。

固定資産評価基準には、建物の構造、設備仕様、内装材などかなり詳細に区分されたチェックポイントがあり、それぞれに評価額が設定されています。その積算によって課税標準額が決定されます（地域性や物価水準などによって、係数調整されているものも）。

筆者も昨年、住宅建築をした。年明けの今年1月に市区町村の税務課調査員の訪問を受け、建物の外周、内部を調査された。実際には、事前に設計図書一式、仕様書一式で調査員は確認しているので、現地調査では図面では分かりにくいところ、図面との相違がないか、といった点を中心に確認していた。

標準的な構造、設備、仕様であれば、実際かかった建築費の40％～60％程度となります。
これも、興味のある方は、評価基準が公開されているので、参考までにご確認下さい。
 
「固定資産評価基準-総務省」
 
 
納税通知が届いたら、軽減措置の適用がされているかをチェック
 
課税の仕組みを細かくみてきましたが、自分の固定資産税額が誤っていないかをチェックするには、住宅であれば土地に特例が適用されているか、建物の税額は軽減されているかどうかが、最大のポイントとなります。
納税通知が届いたら、その部分をチェックしてみて下さい。
 
23区の場合は、本則で計算された土地・建物の課税標準額が記載され、本来の税額が書かれてあります。
そこから住宅の軽減額が差し引かれ、当該年の年税額が示されています。通知書は束になっていて、ページをめくれば、土地、建物それぞれの計算根拠となる明細が記載されているので、こちらも合わせてチェックしておけば万全です。
 
もしも、納税額に疑問を持った場合は、都税事務所に問い合わせをしましょう。
固定資産税の課税標準は、「固定資産課税台帳」に記載されており、誰でも申請すれば縦覧することができます。ただし、縦覧期間は4月1日から4月20日までとなっているので、疑問を感じたら、即座に行動を起こしましょう。そこで修正されず、何らかの不服があれば、納税通知を受け取った日の翌日から60日以内に、審査の申し出をすることができます。
 
ちなみに、固定資産税の評価額は、不動産取得税、登録免許税の算出にも関係してきます。
さらに固定資産税は、土地・建物を所有している限り、毎年課税されるものなので、疑問は後回しにせず、早いうちに問題を解決するようにしましょう。
 
なお、いきなり都税事務所に連絡をしづらいという方は、弊社までお問い合せ下さい。
その際は直近の「固定資産税・都市計画税（土地・建物）課税明細書」をご準備下さい。