所有者不明土地問題解決へ向け－不動産登記法改正法案閣議決定－ | 誠和不動産販売株式会社

政府は所有者不明土地問題を解決するための民法や不動産登記法の改正案と新法の「相続土地国庫帰属法案」を閣議決定しました。

所有者不明土地とは不動産登記簿を見ても、現在誰が所有しているのか分からない土地で、東日本大震災の復興事業への支障となり顕在化しました。国交省の調査によると、全国の土地の2割（九州ほど）で所有者が分からないようです。


 

１． 相続・氏名住所変更登記の義務化

相続（相続人に対する遺贈も含む）により不動産を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に所有権移転登記をしなければならなくなります。
相続登記等の登記義務違反があった場合、正当な理由がない場合10万円以下の過料に処されます。

また所有権の登記名義人の氏名、住所の変更についても義務化されました。こちらはその変更があった日から2年以内に登記申請をしなければいけません。怠ったときは5万円以下の過料に処されます。

 

２． 相続土地国庫帰属法（土地所有権の放棄）創設

土地所有権の放棄の可否については現行民法には規定がありませんが、現在適切に管理されている土地が将来管理不全状態になることを防止するとともに、相続による所有者不明土地の発生を抑制する観点から、所有者が所有権を放棄することにより土地が国に帰属し国が土地を管理する制度が創設されます。

　所有権放棄の要件　

① 土地の権利の帰属に争いがなく筆界が特定されていること
② 土地について第三者の使用収益権や担保権が設定されず所有者以外に土地を専有する者がいないこと
③ 現状のままで土地を管理することが将来的にも容易な状態であること

（例）

　　㋐ 建物や土地の性質に応じた管理を阻害する有体物（工作物、樹木等）が存在しないこと
　　㋑ 崖地等の管理困難な土地ではないこと
　　㋒ 土地に埋設物や土壌汚染がないこと
　　㋓ 土地の管理に当たって他者との調整や当該土地の管理以外の目的で費用負担を要しないこと

④ 土地所有者が審査手数料及び土地の管理に係る一定の費用を負担すること
⑤ 土地の所有者が、相当な努力が払われたと認められる方法により土地の譲渡等をしようとしてもなお譲渡等をすることができないこと



バブル期に購入した別荘地などが、今となっては売るに売れず管理費だけを支払っていいるケースはよくお聞きします。

国庫へ帰属されるまでの要件はハードルが高いような気がしますが、今まで不可能であったことに可能性が生まれた事は評価されます。

 

３． 遺産分割の期間期限

現行民法には遺産分割に期間期限はなく、相続発生後に遺産分割がされずに、遺産共有状態が継続し、数次相続が発生した場合に相続分の算定や権利関係が複雑化する恐れがあります。

そこで、遺産分割がされずに長期間が経過した場合に遺産を合理的に分割する制度が創設されます。

① 相続開始から10年経過後に、所在不明の相続人がいる場合には、遺産に属する財産の分割を簡明に行うことを可能にする仕組み
② 相続開始から10年経過後に、所在不明の相続人がいる場合には、遺産に属する土地等について、他の相続人が、相当額の金銭を供託して所在不明相続人の持分を取得・売却することを可能にする仕組み

　※ ①②共に不動産の所在地を管轄する地方裁判所に請求をする事になります。

 

4． 共有関係にある所有者不明土地の利用

共有物を利用するためには、共有者の全員を個別に探索して交渉する必要があり、共有者の一部が不明である場合には、その者の同意をとることができず、土地の利用・処分が困難になります。

そこで、共有関係にある所有者不明土地の利用を促すため、民法の共有制度が見直されます。

① 不明共有者等に対して公告等をした上で、残りの共有者の同意で、土地の利用を可能にする制度を創設
② 共有者が、不明共有者の持分を相当額の金銭を供託して取得するなどして、共有関係を解消する制度を創設
③ 共有者が、代表者である管理者を専任する制度を創設

 

５． 所有者不明土地の管理の合理化

現在の財産管理制度では、財産管理人は、不在者等の特定の土地だけではなく、その余の財産も管理することとされているため、制度の活用がしにくい状況です。また、土地共有者のうち複数名が不在者等であるときは、不在者等ごとに複数名の管理人を選任する必要があり、更に活用が困難になります。

そこで、民法の財産管理制度が見直されます。

① 所有不明土地を管理する方策として、土地の管理に特化し、土地の共有者のうち複数名が所在不明である場合でも一人の管理人の選任を可能にする制度の創設
② 所有者が判明していても、土地を管理していないことによって他人の権利が侵害されるおそれがある場合に、管理人の選任を可能にする制度の創設

 

６． 隣地所有者による所有者不明土地の利用・管理（民法の相隣関係規定の見直し）

ライフラインの導管等を引き込むために隣地（私道も含まれます）を使用する際の規律については、民法に規定がなく、隣地が所有者不明状態となった場合に対応が困難になります。

そこで、ライフラインの導管等を設置するために他人の土地を使用することができる制度が創設されます。

次に所有者不明土地が管理されないことによって近傍の土地所有者等に損害を与えるおそれがある場合、近傍の土地所有者等による管理不全土地所有者に対する管理措置請求制度が創設されます。

内容は、利害関係人の請求により裁判所は所有者不明土地管理人による管理を命ずる処分をすることができるようになります。
所有者不明土地管理人の権限は①保存行為②土地等の性質を変えない範囲内でのその利用又は改良を目的とする行為となります。

 

７． まとめ

ここ数年で不動産、相続に関する大きな法改正が続いています。
直近では2020年4月に民法（債権）が大改正され、我々不動産業界でも書式の改定など大きな影響が出ています。

今回の改正でも一定期間内に相続登記や住所変更の義務化など、かなり多くの方に影響が及ぶと思われますので、後日もう少し掘り下げて解説していければと思います。