瑕疵担保責任と契約不適合変更点 | 誠和不動産販売株式会社

　個人間取引　

 

　改正前　

 

１．売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵、および建物の隠れたる瑕疵につき以下のものに限り責任を負います。



なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかにその瑕疵を通知して、修復 に急を要する場合を除き売主に立会う機会を与えなければなりません。

 

２．売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負うものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵により生じた損害の賠償または瑕疵の修復の請求をすることができます。

 

３．買主は、売主に対し、第1項の瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヶ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。

 

４．売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

 

　改正後　

 

１．売主は、買主に対し、引渡された土地および建物が品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」といいます。）であるときは、引渡完了日から3ヶ月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負います。ただし、建物については次の場合のみ責任を負います。


 

２．売主が、買主に対し負う前項の契約不適合責任の内容は、修補にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の契約不適合について、修補の請求以外に、本契約の無効の主張、本契約の解除、売買代金の減額請求および損害賠償の請求をすることはできません。ただし、前項の土地の契約不適合により本契約を締結した目的が達せられないときは、買主は、売主に対し、本契約を解除することができます。

 

３．買主は、売主に対し、本物件について第1項の契約不適合を発見したとき、すみやかに通知して、修補に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。

 

４．売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の契約不適合を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の契約不適合を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

 

　変更箇所　

 

● 「瑕疵」が「契約不適合」へ変更

 

● 「請求」が「通知」へ変更

 

● 「雨漏り」が「雨水の浸入を防止する部分の雨漏り」へ変更

※ マンションの「雨漏り」は共用部分の不具合または、共用部分に原因がある不具合であるため、契約不適合責任範囲からは「雨漏り」は除外されました。

 

● 建物の構造耐力上主要な部分の腐食（木部という言葉を除外）

 

● 「排水桝」を追加（排水管と排水桝の区分が不明確なため、排水桝についても契約不適合責任を負うことを明確化）

 

● 売主が買主に対し負う契約不適合責任の内容は「修補」に限るものとし、それ以外の、契約の無効、解除、売買代金の減額請求ま  たは損害賠償の請求を認めないことになりました。ただし、土地の契約不適合については、目的が達せられないときは、契約解除  を認めています。

 

　まとめ　

 

契約不適合とは、「引き渡された目的物が、種類、品質、または数量に関して契約の内容に適合しない」ことを意味します。

 

契約不適合責任では、客観的に瑕疵といえるかどうか、その瑕疵が隠れていたかは関係なく、「契約通りのものか」がポイントになります。例えば、入居してから雨漏りに気づいた場合には、それが「隠れた瑕疵」であったことではなく、「契約内容とは違っていた」ことが問題になります。

 

これらの点から、瑕疵担保責任よりも契約不適合責任のほうが、買主の権利がより手厚く守られるようになったといえるでしょう。契約不適合責任に問われないためには、売却前にインスペクションを受けることがオススメです。※インスペクションとは、住宅の劣化状況について、ホームインスペクターや建築家などの専門家が診断を行うものです。

 

契約不適合責任では、現在の物件の状況を、包み隠さず契約書で明らかにしておくことが大切です。費用は発生致しますが、契約不適合責任を問われてトラブルになることを考えれば、決して高くはない出費といえるでしょう。売主にとって、契約不適合責任についてきちんと把握しておくことは、売却後のトラブルを回避するために大切です。

 

しかし、細かい点まで理解や把握することは難しいと思います。
そのようなときは、是非地元の専門家、当社までお声をお掛けください。